I. OPĆE ODREDBE

TOČKA 1.

Stambenom zgradom se Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12) smatra građevin­ska cjelina koja se u većinskom dijelu u odnosu na ukupnu površinu objekta koristi za stanovanje, obilje­žena je kućnim brojem, a ima dva ili više stanova u vlasništvu više osoba.

TOČKA 2.

Zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade smatraju se oni dijelovi i uređaji zgrade koji su izvedeni kao funkcionalni dijelovi cijele ili dijela zgrade.

Zajednički prostori i uređaji više stambenih zgrada određuju se posebnim Međuvlasničkim ugovorom suvlasnika tih zgrada.

TOČKA 3.

Temeljem članka 381. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12) udio vlasnika posebnog dijela nekretnine u troškovima upravljanja utvrđuje se na način da visina udjela odgovara udjelu korisne površine stana ili na druge samostalne prostorije koja je u njegovu vlasništvu, prema zbroju korisnih po­vršina svih stanova i drugih samostalnih prostorija u nekretnini.

II. ZAJEDNIČKI DIJELOVI I UREĐAJI ZGRADE

TOČKA 4.

Temeljem članka 3. Uredbe o održavanju zgrada (NN 64/97) propisano je da se zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade, ako suvlasnici zgrade Međuvlasničkim ugovorom nisu odlučili drugačije, smatraju:

• nosiva konstrukcija zgrade,
• pokrov prohodne i neprohodne zajedničke terase,
• pročelja zgrade uključujući prozore i vrata,
• elementi zaštite od vanjskih utjecaja na zajedničkim dijelovima,
• krovna i ostala limarija na zajedničkim dijelovima,
• dimnjaci i ventilacijski kanali, hidranti, protupožarni sustavi i instalacije uključujući i protupožarne apa­rate u zajedničkim dijelovima,
• zajednička stubišta uključujući i ogradu,
• požarni prilazi, ljestve i stepeništa,
• dizala u zajedničkim dijelovima zgrade s instalacijama i uređajima,
• instalacije za dovod plina i električne energije do brojila stana ili drugog posebnog dijela zgrade,
• instalacije kanalizacije, glavni vertikalni i horizontalni vodovi i temeljne instalacije uključujući reviziona okna,
• vodovodne instalacije od glavnog vodomjera za zgradu do odvajanja instalacije za pojedini stan ili drugi posebni dio zgrade, odnosno do vodomjera u stanu,
• sanitarni uređaji i instalacije vodovoda i kanalizacije u zajedničkim dijelovima zgrade,
• električne instalacije stubišne rasvjete i drugih trošila u zajedničkim dijelovima zgrade, glavna razvo­dna ploča s uklopnim satom, električne instalacije za stanove i posebne dijelove zgrade do brojila za stan,
• nužna i panik (protu-požarna) rasvjeta,
• zajedničke instalacije centralnog grijanja i centralne pripreme tople vode do radijatorskih ventila odnos­no ventila trošila u stanu,
• radijatori i druga grijaća tijela u zajedničkom dijelu zgrade,
• telefonske instalacije do mjesta razdvajanja u stan,
• zajedničke televizijske ili radio antenske instalacije uključujući i kabelske i satelitske instalacije s poja­čalom i svim drugim zajedničkim uređajima do mjesta razdvajanja u stan,
• instalacije i uređaji za zvonce, električne brave i interni govorni uređaj od ulaza u zgradu do stana, od­nosno do mjesta odvajanja instalacije za pojedini stan,
• zajednička kotlovnica i toplinska podstanica,
• zajednička hidroforska postrojenja, prepumpne stanice za otpadnu vodu i pumpne stanice za vodu, električni agregati i drugi uređaji za rasvjetu, pokretanje dizala i sl.,
• gromobranske instalacije,
• kanali za smeće,
• septičke jame.

III. POSLOVI KOJI SE IZVRŠAVAJU NA TERET ZAJEDNIČKE PRIČUVE

1. OBVEZNI RADOVI

Propisani su zakonom, odlukama ili pravilnicima, a pod istima se podrazumijevaju radovi kojima se osigu­rava održavanje zgrada u funkcionalnom stanju koje ne ugrožava stabilnost građevine, život i zdravlje ljudi, a ponavljaju se u određenim vremenskim razdobljima.

1.1. Redoviti servis dizala

1.1.1. Mjesečni servis dizala

Prema članku 307. Pravilnika o tehničkim normativima za dizala na električni pogon za vertikalni prijevoz osoba i tereta (NN br. 55/96, 116/00, 126/00), redovito održavanje dizala mora se obaviti najmanje jedanput mjesečno.

Svako dizalo mora biti opskrbljeno uputom proizvođača o rukovanju dizalom i o njegovom održavanju.

1.1.2. Godišnja kontrola dizala

Prema Članku 304. Pravilnika o tehničkim normativima za dizala na električni pogon za vertikalni prijevoz osoba i tereta (NN br. 55/96, 116/00, 126/00) dizalo se mora tehnički kontrolirati najkasnije nakon proteka jedne godine od prethodne tehničke kontrole.

1.2. Redoviti servis protupožarne instalacije i protupožarnih aparata

1.2.1. Redoviti servis protupožarne instalacije

Pod redovitim servisom podrazumijeva se vizualni pregled stabilne hidrantske mreže i hidrantske arma­ture (ormarić, cijev - trevira cijev, mlaznica), te utvrđivanje nedostataka.

Vizualni pregled obavlja isključivo predstavnik suvlasnika zgrade ili domar, nadstojnik ili kućepazitelj.

Ateste sigurnosti, odnosno ispravnosti mreže izdaje ovlaštena pravna osoba za poslove kontrole ispravnosti hidrantne mreže, odnosno protupožarnih instalacija.

1.2.2. Redoviti servis protupožarnih aparata

Zakonom o zaštiti od požara (NN 92/10) određena je dužnost vlasnika, odnosno korisnika građevina, građevinskih dijelova i prostora, da mora posjedovati uređaje, opremu i sredstva za gašenje požara.

Pravilnikom o održavanju i izboru vatrogasnih aparata (NN 35/94) određeno je postavljanje vatrogasnih aparata i u objekte koji imaju ugrađenu stabilnu instalaciju za gašenje požara i hidrantsku mrežu.

1.3. Dimnjačarske usluge (čišćenje dimnjaka i dimovodnih kanala)

U članku 1. Zakona o zaštiti od požara određeno je između ostalog:

U svrhu zaštite života ljudi i imovine od požara (dalje: zaštita od požara) poduzimaju se mjere i radnje za otklanjanje uzroka požara, te za sprečavanje nastajanja i širenja požara.

Zaštitu od požara organiziraju i osiguravaju njezino provođenje vlasnici, odnosno korisnici građevina, građevinskih dijelova i prostora na način određen, ovim Zakonom i propisima donesenim na temelju njega.

Člankom 18. istog Zakona određeno je:

Vlasnici građevina, građevinskih dijelova i prostora dužni su održavati u ispravnom stanju postrojenja, uređaje, električne, plinske, ventilacijske i druge instalacije, dimnjake i ložišta, kao i druge uređaje koji mogu prouzročiti nastajanje i širenje požara, sukladno tehničkim normativima, normama i uputama proizvođača, o čemu moraju posjedovati dokumentaciju.

Ako se ne može utvrditi vlasnik, te obveze preuzima korisnik.

Na temelju dosadašnjih saznanja Vašeg upravitelja (HPC-SPG d.o.o.), a koje mu je prezentirano od ovlaštene stručne osobe, inženjera zaštite od požara i stalnog sudskog vještaka za uzroke požara, eksplozija i trovanja plinom, uočena je krajnja zapuštenost dimnjaka u stambenim (i poslovnim) zgradama, izostanak obvezne kontrole i čišćenje dimovodnih objekata.

Takvim radom i odnosima prema dimnjačarskoj službi zgrade su dovedene u višegodišnju zapuštenost, a građani, vlasnici, odnosno, korisnici dimnjaka i dimovodnih objekata dovedeni su u životnu opasnost, opasnost od požara i eksplozije i opasnost od trovanja plinom.

Sukladno Odluci o dimnjačarskoj službi (Službeni glasnik GZ br. 12/99, 23/03) dimnjačar je određen koncesijom za pojedino područje, te je dužan OČISTITI dimnjake u stambenim i drugim poslovnim zgradama kojima upravlja Hrvatski poslovni centar - stambeno poslovno gospodarstvo d.o.o., Zagreb, Srebrnjak 55.

O izvršenom čišćenju dimnjaka i ventilacijskih kanala dimnjačar će izdati zapisnik o izvršenom dimnjačarskom poslu, o čistoći dimnjaka, a sve prema pravilu dimnjačarske službe, te upozoriti vlasnike (korisnike), odnosno, upravitelja o eventualnim oštećenjima i nedostacima dimnjaka radi njihovog otklanjanja (kontrola dimnjaka na tehničku ispravnost).

O izvršenom čišćenju dimnjaka, dimnjačar će izdati pismenu garanciju, list sigurnosti, da su čišćenjem dimnjaka odstranjene opasnosti za građane, te da se uporabom dimnjaka ne mogu prouzročiti požari, eksplozije i trovanja plinom (čl. 39. točka 10. Zakona o zaštiti od požara).

Upravitelj zadržava pravo kontrole izvršenih dimnjačarskih poslova čišćenja (kontrolu obavlja ovlaštena stručna osoba), o čemu se sastavlja zapisnik o izvršenoj kontroli. Zapisnik se pohranjuje u dosje zgrade (dimnjačarske službe).

O eventualnom nesavjesnom obavljanju dimnjačarske službe (ako se radi, u pravilu, o dimnjačarima koji su određeni za čišćenje po posebnim propisima), pismeno se izvješćuje i nadležna služba zaštite od požara.

1.4. Dezinsekcija i deratizacija

Na temelju čl. 41. Zakona o određivanju poslova iz samoupravnog djelokruga jedinica lokalne samouprave i uprave, Zakona o zaštiti pučanstva od zaraznih bolesti (NN 79/07, 113/08, 43/09), Gradska skupština Grada Zagre­ba donijela je Odluku o obvezatnoj preventivnoj deratizaciji na području Grada Zagreba, kojom se u čl. 2. deratizacijom smatra primjena bioloških, mehaničkih ili kemijskih metoda i sredstava za uništavanje glodavaca koji prenose uzročnike bolesti, ili su spremnici njihovih uzročnika.

Deratizaciju provode zdrav­stvene ustanove i druge pravne osobe koje udovoljavaju propisanim uvjetima, a kojima je to povjereno, od­nosno koji su sa Gradom Zagrebom sklopile ugovor o koncesiji, odnosno ovlašteni izvršitelji deratizacije.

Pravo za obavljanje deratizacije ovlašteni izvršitelj deratizacije ne može prenijeti na drugu pravnu osobu.

Za obavljanje poslova i zadataka deratizacije sredstva se osiguravaju iz proračuna GRADA ZAGREBA, pa se stoga plaćaju iz komunalne naknade, a ne iz zajedničke pričuve koju građani izdvajaju za održavanje zgrade.

Mjere sanitarne zaštite, mjere dezinsekcije, opće su mjere za sprječavanje i suzbijanje zaraznih bolesti i materijalnih šteta koje mogu nastati djelovanjem štetočina.

Osim stvarne potrebe za provođenjem navede­nih mjera, njihovo provođenje je i zakonska obveza regulirana Zakonom o zaštiti pučanstva od zaraznih bolesti (79/07,113/08,43/09).

1.5. Ispitivanje gromobranske instalacije

Mjerenje i ispitivanje gromobranske instalacije stambenih i poslovnih zgrada, temeljem Tehničkog propisa za sustave zaštite od djelovanja munje na građevinama (NN 87/08) obvezatno je izvršiti jednom u šest (6) godina, te vizualni pregled svakih 2,3,5 i 6 godina.

1.6.1 Izrada i dobava kućnog reda

Kućni red je usklađen sa Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima (NN 91/96, 68/98, 137/99, 22/00, 73/00, 114/01, 79/06, 141/06, 146/08, 38/09, 153/09, 143/12), te drugim važećim Odlukama za područje Grada Zagreba.

Predlažemo da se po odredbama ovog Kućnog reda postupa do usklađenja određenih gradskih Odluka sa Zakonom o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, nakon čega bi se Kućni red izmijenio, odnosno dopunio, suglasno novim, odnosno izmijenjenim Odlukama uzimajući u obzir konkretne primjedbe, prijedloge i želje samih suvlasnika pojedine zgrade.

1.6.2. Izvedba internog govornog sustava (portafona)

Radi opće sigurnosti zgrade, kontrole i nadzora ulaska posjetitelja u zgradu, te lakšeg održavanja stubišta i ulaznog prostora stambene zgrade, obavezno je postavu internog govornog sustava ili popravak postojećeg do razine učinkovitog funkcioniranja.

Podrazumjevajući ove radove razlikujemo više vrsta govornih uređaja, odnosno popravaka:

a) Standardni interni govorni sustav;

b) Interni govorni sustav sa video nadzorom;

c) Popravak postojećeg internog sustava.

2. MALI POPRAVCI, OSTALI REDOVITI SERVISI,

REDOVITI SERVISI - REDOVITO ODRŽAVANJE

Podrazumijevaju se radovi kojima se sprječavaju, odnosno uklanjaju razna oštećenja zajedničkih dijelova zgrade, obvezni redoviti servisi kojima se osigurava korištenje stambene ili poslovne zgrade u stanju koje ne ugrožava stabilnost građevine, odnosno život i zdravlje ljudi i koji se ponavljaju u određenim vremen­skim razdobljima, ostali redoviti servisi koji nisu obvezni propisima, i redovito održavanje za koje se suv­lasnici zgrade odluče.

2.1. Redoviti pregledi, servisi i održavanje

2.1.1. Redoviti servis na uređajima za grijanje i pripremu tople vode

2.1.1.1. Redoviti servis kotlovnice

Servis kotlovnice je pregled i čišćenje uređaja sa provjerom njihove funkcionalnosti uz zamjenu nekih potrošnih dijelova u ciklusu između dva servisa.

2.1.1.2. Redoviti servis toplinske podstanice

2.1.2. Redoviti servis agregata za nužnu rasvjetu

2.1.3. Redoviti servis hidroforskih postrojenja

2.1.4. Redoviti servis prepumpnih stanica za otpadnu vodu

2.1.5. Redoviti servis pumpnih stanica za vodu

2.1.6. Redoviti servis antenskih uređaja, uređaja za prijem TV programa, uređaja za kabelsku i SAT TV

2.1.7. Redoviti pregled i servis instalacija

Pod redovitim pregledima i servisima instalacija na zajedničkim dijelovima stambene zgrade podrazumjevaju se petogodišnji sustavni pregledi instalacija, te izdavanje atesta, odnosno, nalaza istih.

Pod ove radove ne podrazumijevaju se popravci ili sanacije instalacija, nego se iste poduzima nakon izvršenog pregleda i nakon izdanog atesta, odnosno nalaza u kojem su popisani nedostaci pojedinog instalacijskog sklopa.

3. HITNI POPRAVCI

Prema čl. 5. Uredbe o održavanju zgrada (NN 64/97) podrazumijevaju se radovi koji se javljaju nenadano i neplanirano, te se stoga predviđa paušalni iznos koji se podmiruje zajedničkom pričuvom (samo i isklju­čivo za intervencije na zajedničkim dijelovima zgrade pobrojanim pod točkom 4. (popravci instalacija, kvaro­vi dizala, znatnija oštećenja krova i dimnjaka,...).

Cijenu hitnih popravaka nije moguće predvidjeti, pa se određuju paušalno, i to s obzirom na učestalost oštećenja, odnosno popravaka, te starost zgrade.

4. NUŽNI POPRAVCI

Člankom 383. Zakona i člankom 6. Uredbe o održavanju zgrada (NN 64/97), Zakona o prostornom uređenju i gradnji (NN 76/07, 38/09, 90/11) smatraju se ra­dovi koji se poduzimaju na nalog građevinskog inspektora kada postoji opasnost za život i zdravlje ljudi zbog oštećenja zajedničkih dijelova i uređaja zgrade (razne sanacije konstruktivnih elemenata zgrade, sa­nacije klizišta, zamjene instalacija na zajedničkim dijelovima i uređajima zgrade, popravci pročelja, popravci izolacije,... ).

Iznos nužnih popravaka utvrđuje se na temelju pregleda i snimanja postojećeg stanja, prijedloga sanacije, izrade, eventualno, potrebne tehničke dokumentacije s troškovnikom za potrebne radove.

5. ODRŽAVANJE ZAJEDNIČKIH DIJELOVA I UREĐAJA

ZGRADE KOJE KORISTE I DRUGE ZGRADE

Člankom 377. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima određeno je da ako se u jednoj nekretnini nalaze zajednički dijelovi i uređaji koji koriste i drugim nekretninama (krov, oluci, fasada, kotlov­nica), odnosno nadstojnički stan koji pripada i drugim nekretninama, suvlasnici tih nekretnina dužni su sklopiti ugovor o upravljanju i korištenju tih zajedničkih dijelova i uređaja, odnosno nadstojničkog stana.

6. NAKNADA UPRAVITELJU

Ugovorna naknada za rad upravitelja utvrđena je Ugovorom o upravljanju stambenom zgradom sklopljenog između upravitelja i ovlaštenog predstavnika suvlasnika stambene zgrade.

Iz svoje naknade upravitelj izvršava slijedeće obveze utvrđene Zakonom:

1.pružanje pravne pomoći pri sklapanju Međuvlasničkog ugovora, te Ugovora o upravljanju,

2.izvršavanje komisijske primopredaje zgrade radi izrade prijedloga programa održavanja - jedan izlazak godišnje,

3.utvrđivanje, predlaganje zajedničkih dijelova stambene zgrade,

4.obračunavanje zajedničke pričuve prema Ugovoru o upravljanju stambenom zgradom, štampanje i dostava uplatnica (ili faktura) za podmirenje zajedničke pričuve,

5.vođenje knjigovodstva zgrade na žiro-računu,

6.izrada prijedloga, te realizacijskog Godišnjeg programa upravljanja i održavanja zgrade,

7.izrada godišnjeg računa o poslovanju zgrade za prethodnu godinu,

8.organizacija stalnog dežurstva službe hitnih intervencija ,

9.ugovaranje primjerenog i eventulano dodatnog osiguranja za zgradu s osiguravateljem,

10.ugovaranje poslova redovnog i izvanrednog održavanja sa stalnim poslovnim suradnicima.

7. VELIKI POPRAVCI, INVESTICIJSKI ZAHVATI,

POBOLJŠICE I IZVANREDNI POSLOVI

Predviđaju se periodički i planiraju se unaprijed, može i na više godina, te ulaze u višegodišnji program koji se regulira aneksom Ugovoru o upravljanju stambenom zgradom radi produživanja njegova važenja (dogradnje, nadogradnje, preuređenja...).

Veliki popravci, investicijski zahvati i poboljšice smatraju se izvanrednim poslovima i za njihovo poduzimanje sukladno članku 41. Zakona, potrebna je suglasnost svih suvlasnika nekretnine.

8. OSIGURANJE ZGRADE

Na temelju članka 86. i 88. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, upravitelj je dužan primjereno osigurati zajedničke dijelove stambene zgrade od požara i drugih opasnosti, te od odgovornosti suvlasnika i upravitelja prema trećim osobama.

8.1. Primjereno osiguranje

8.1.1. Osnovno osiguranje zgrade od požara i nekih drugih opasnosti

Osnovno osiguranje zgrade od požara i nekih drugih opasnosti predviđa osiguranje vezano za:

• požar,
• udar groma,
• eksplozija (osim nuklearne eksplozije),
• oluja,
• tuča,
• pad letjelice i njezinih tereta.

8.1.2. Osiguranje od odgovornosti iz posjedovanja objekta i zemljišta prema trećim osobama

Pod osiguranjem od odgovornosti suvlasnika i upravitelja prema trećim osobama podrazumijeva se:

- odgovornost vlasnika i upravitelja za štete koje bi mogle nastati ili biti nanesene životima, zdravlju i imovini trećih osoba, a proizlaze iz posjedovanja, upravljanja, korištenja i održavanja zgrade, zemljišta i dizala.

Trećim osobama ne smatraju se (etažni) suvlasnici zgrada, vlasnici poslovnih prostora i garaža bez obzira na njihov status, te stanari, podstanari i sl.

8.1.3. Osiguranje od izlijevanja vode iz instalacija

8.1.3.1. Izljev vode iz instalacija - osnovno pokriće

8.1.3.2 Izljev vode iz instalacija - puna zaštita (klauzula IV 18)

Suvlasnicima i korisnicima zgrada koje za upravitelja imaju Hrvatski poslovni centar- stambeno poslovno gospodarstvo d.o.o. odobrava se popust od 10 % na ta osiguranja.

Suvlasnicima u osiguranim zgradama odobrava se 10% popusta ukoliko ugovaraju privatna imovinska osiguranja ili osiguranje od posljedica nezgode.

8.2. Dopunsko osiguranje zgrade i uređaja zgrade

8.2. 1. Osiguranje strojeva od loma i nekih drugih opasnosti

8.2.1.1. Dizala

8.2.1.2. Kotlovnica

8.2.2. Osiguranje stakla od loma na zajedničkim dijelovima zgrade

9. USLUGE

Pod uslugama se podrazumijevaju poslovi koji se slobodno dogovaraju.

9.1. Domar (stalni ili povremeni angažman)

Predlažemo organiziranje domarske službe za sve zgrade kojima upravlja HPC-SPG d.o.o. Time bi svaka zgrada imala svog domara. Postoji mogućnost ugovaranja usluga "kvartovskog domara" - poslovi domara obavljaju se prema potrebama zgrade s obzirom na njenu veličinu i konkretne zahtjeve. Tako jedan domar obavlja poslove za više zgrada. Učinkovitost obavljanja takvih poslova povećava se ukoliko se oni obavljaju za zgrade koje su u neposrednoj blizini, u kvartu. Opseg i redoslijed obavljanja domarskih poslova kreće se u prosjeku od najmanje 2 sata do 15 sati tjedno po zgradi, a prema konkretnom zahtjevu i potrebama zgrade moguće je organizirati i stalnu dnevnu domarsku službu.

9.2. Kotlovničar (rukovanje - vođenje kotlovnice)

Kotlovnicom (plinskom) može rukovati stručno osposobljena osoba koja ima položen stručni ispit za rukovatelja centralnog grijanja ili ložača centralnog grijanja.

U obavljanju poslova kotlovničar je dužan provoditi propisane mjere zaštite na radu i druge propise koji regulirajuto područje.

9.4. Naknada predstavniku suvlasnika - zgrade (ulaza) - koordinator zgrade

Predstavnik suvlasnika je suvlasnik zgrade ovlašten za predstavljanje i zastupanje suvlasnika prema upravi­te­lju, odnosno trećim osobama (suglasno čl. 375. Zakona o vlasništvu i drugim stvarnim pravima).

Poslovi predstavnika suvlasnika i njegova ovlaštenja utvrđeni su čl. 18. Međuvlasničkog ugovora.

9.5. Čišćenje zajedničkih prostora

Prema našem standardu poslovi održavanja čistoće zajedničkih prostorija bili bi:

a)redovito metenje i pranje stubišta,

b)brisanje prašine sa rukohvata, ulaznih vrata, poštanskih sandučića, sandučića hidranata i sl.,

c)strojno pranje podnih površina (kamenih - keramičkih pločica ili drvenih površina koje bi se obavljalo jednom godišnje (dolazi specijalna ekipa sa strojevima i priborom). Strojno pranje tvrdih površina potrebno je jer se jedino jačinom stroja (veliki pritisak i broj okretaja), te djelovanjem kemikalija mogu djelotvorno očistiti tvrde podne površine.

9.6. Pogonski troškovi

9.6.1. Troškovi električne energije za zajedničke prostorije i uređaje - Uplatnica za učinjene troškove može dolaziti direktno na upravitelja zgrade HPC-SPG d.o.o.

9.6.2. Lož-ulje

9.6.3. Plin

9.6.4. Voda

9.6.5. Odvodnja

9.6.6. Čistoća

9.6.7. Drugi komunalni troškovi

9.7. Ostale usluge

9.7.1. Blagajničko poslovanje

9.7.2. Sandučići za prijedloge i primjedbe

Predlažemo postavljanje na vidnom (ulaznom) dijelu zgrade - uz po mogućnosti, kućni red ili (i) poštanske sandučiće - dva sandučića za međusobno informiranje.

Jedan sandučić za komunikaciju između stanara (suvlasnika) i domara, odnosno upravitelja i jedan za komunikaciju između stanara (suvlasnika) i predstavnika suvlasnika zgrade.

Time bi se postiglo učinkovito i jednostavno komuniciranje u međusobnim odnosima.

Suvlasnici bi mogli poručiti svoje želje, primjedbe, prijedloge, zapažanja i sugestije, kako svom upravitelju tako i domaru odnosno predstavniku suvlasnika.

Takav način komuniciranja rasteretio bi pritisak na telefonske linije upravitelja i predstavnika, uštedio bi svima i vrijeme i pravovremeno ukazivao na potrebu poduzimanja određenih zahvata i radnji.

Nakon početka primjene novog Zakona o zaštiti potrošača (NN 96/2003) u primjeni je novi program ugovaranja usluga distribucije promidžbenog materijala s oglašivačima isključivo u dogovoru s upraviteljem zgrade- na taj način informacije pojedinih oglašivača dostupne su svakom suvlasniku bez nametanja letaka i drugog promidžbenog materijala, u za to posebno osmišljenom oglasno - promidžbenom prostoru u zgradi, te ih suvlasnici konzumiraju kada to žele i za to ostvaruju određeni prihod na zajedničku pričuvu zgrade.

9.7.3. Štambilj predstavnika suvlasnika

Predlažemo da Vaš predstavnik zgrade ima štambilj za ovjeravanje interne dokumentacije koja se odnosi na komunikaciju unutar zgrade, prema upravitelju, ovjeravanje izvješća o izvršenim radovima, zapisnika i drugih pismena kojima se identificiraju, odnosno predstavljaju suvlasnici zgrade putem svog izabranog predstavnika.

RAČUN ZA IZVEDENE RADOVE NA VAŠOJ ZGRADI NE PLAĆAMO UKOLIKO GA POTPISOM I ŽIGOM ZGRADE NE OVJERI PREDSTAVNIK SUVLASNIKA!

10. OTPLATA ZAJMA

Program sanacije oštećenih i dotrajalih dijelova zgrade uz povoljno kreditiranje- omogućujemo suvlasnicima zgrade zajedno s našom poslovnom bankom - Partner bankom d.d. - financiranje troškova održavanja i poboljšavanja zgrade pod vrlo povoljnim uvjetima i, što je najvažnije, bez puno administriranja, kreditiranje takvih radova. To je prvi takav program kreditiranja stambenih zgrada kroz zajedničku pričuvu u nas.

HPC-SPG d.o.o. i Partner banka d.d. usuglasili su Opće uvjete odobrenja i ugovora o kreditu za stambeno - poslovne zgrade kojima upravlja Hrvatski poslovni centar - stambeno poslovno gospodarstvo d.o.o. kojima su regulirani uvjeti i način odobrenja i dobivanja kredita.

11. OSTALI TROŠKOVI

11.1. Pravna zastupanja

U ovršnom postupku (radi naplate dugovanja za zajedničku pričuvu zgrade) i drugim postupcima pred Sudom za koje je upravitelj ovlašten sukladno članku 2. Ugovora o upravljanju i održavanju zgrade.

11.2. Sudske pristojbe

Sudske i ostale pristojbe vezane uz spor, te naknada upravitelju terete sredstva zajedničke pričuve.

U slučaju uspjeha u sporu naknada upravitelju, sudske i ostale pristojbe, kao i eventualne kamate vraćaju se u sredstva zajedničke pričuve.

11.3. Troškovi etažiranja

U zemljišne knjige nisu unesene brojne promjene na zemljištima nastale parcelacijama, formiranjem građevinskih parcela, izgradnjom objekata, prostornim planiranjem, novom katastarskom izmjerom.

Nadalje, podaci u katastru zemljišta nisu uvijek usklađeni s faktičnim stanjem zemljišta na terenu. U zemljišne knjige nisu se upisivale ni sve nekretnine koje mogu biti u pravnom prometu, a posebno izgrađeni objekti.

Izgrađena su čitava nova naselja, a nisu provedeni parcelacijski elaborati koji definiraju granicu između izgrađenog i neizgrađenog zemljišta, pa nisu ni uknjiženi objekti.

Etažiranjem se uspostavlja vlasništvo određenog posebnog dijela nekretnine koji čini samostalnu uporabnu cjelinu, a to može biti stan ili druga samostalna prostorija (poslovne prostorije, samostalne garaže i dr.).

Suvlasništvo nad dijelovima nekretnine koji služe kao zajednički utvrđuje se iz omjera vlasništva određenog posebnog dijela nekretnine prema vlasništvima svih posebnih dijelova nekretnine u zgradi.

IV. ZAVRŠNE ODREDBE

Upravitelj je Ugovorom o upravljanju stambenom zgradom temeljenom na Zakonu o vlasništvu i drugim stvarnim pravima obvezan pridržavati se navedenih tehničkih uvjeta održavanja prema pravilima struke u skladu s ovim prijedlogom programa koji će usvojiti suvlasnici većinom suvlasničkih dijelova, te sredstvima zajedničke pričuve kojima raspolaže za račun i na nalog suvlasnika stambene zgrade.